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世界500强4.75亿包场徐州后花园14宗土拍!现在买房,是抄底还是接盘?

   世界500强4.75亿包场徐州后花园14宗土拍!现在买房,是抄底还是接盘?

  
  
  上个月,徐州市国土资源局挂牌出让贾汪区大吴镇14宗地块,总挂牌起始金额47527万元。地块出让要求中明确规定本次出让地块须统一进行规划设计,如由不同竞买人竞得不同宗地,则须统一进行规划设计。最终绿地集团以底价一次摘得14宗地块,成为继碧桂园、恒大、融创入驻后,又一家落户贾汪的大牌房企。
  
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  14宗地块总占地372700平方米,这也表明,大吴街道小城市创建的步伐,再次提速了。
  
  
  90年代,大吴的富裕程度远超大庙大黄山,那时的大吴,境内拥有权台、旗山等多个煤矿企业,还有多家大型水泥厂,声名远扬。
  
  
  后来,煤矿企业、水泥厂因资源枯竭、污染重等原因被部分关停,大吴经济一落千丈。雪上加霜的是,因为运河大桥的重建久未完工,大吴成为闭塞的孤岛。
  
  
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  直到2016年7月,新大吴桥通车,此后大吴开始新一轮快速发展,重回徐州东郊三大重镇之列。临港新城、地铁1号线延伸、小城市试点……大吴的转身太华丽。
  
  
  徐州共有9个中心镇(小城市)被列试点,在2018年7月召开的全市中心镇(小城市)创建调度会上,通报了各试点镇的进展,其中,大吴街道进度最快成为了标兵:
  
  
  建设项目共26个,已开工项目23个,完成投资15.23亿元。镇区整治工作已完成,共改造绿化面积3.5万平方米,改造建筑外立面16.5万平方米,206国道沿线5.7公里弱电全部入地。特色街区方面,正在建设星尚雅苑商业街区项目,街区全长320米,商业综合体建筑面积约2.1万平方米,计划总投资6300万元。目前主体结构已封顶,正在进行装修施工,预计8月份可投入使用。
  
  
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  加上规划中的地铁1号线二期工程在大吴镇区设有3个站,虽然地铁是向东向旗山矿方面而去,但国道西面更靠近潘安湖科教创新区。过了不老河就是规划中的潘安湖科创区二期。
  
  
  大吴,由一个重工业重污染的镇,到徐州的临港新城、小城市试点,还被纳入2030年徐州中心城区规划。小镇变化之快,这在几年前当地人根本无法相信的。
  
  
  在大吴圆盘道旁,一座巨幅广告牌上,赫然写着地铁一号线大吴站,并绘着临港新城规划效果图。最吸引人眼球的,是那12个字:建设徐州大吴,建成北京燕郊。无不展现着他的雄心勃勃。
  
  
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  随着开发商下乡,徐州市区周边的乡镇成为首选。最近一年来,贾汪成为徐州楼市的网红区域,投资潜力大。地铁1号线二期、S1号线,成为许多贾汪开发商的说辞,因为贾汪距离徐州市区太远了,地铁就显得很重要。那么,购房人就会问地铁1号线二期、S1号线什么时候才能建好呢?现在官方回复来了☟
  
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  根据2017年6月江苏环保公众网的公示:远景徐州市城市轨道交通方案由7条城市轨道普线和4条城市轨道快线构成,总规模323.1km,177座车站,其中换乘车站31座,包含2座三线换乘车站。
  
  
  2018-2024年,继续建设1、2、3 号线一期工程;适时开工新线,包括3号线二期、4号线、5号线及6号线;规划建设规模为104.8km,车站73座。
  
  
  也就是说,1、2号线二期和7号线,以及4条S线,在2024年前都不会建设。
  
  
  但是,从徐州电视台的最新报道中,通往贾汪的S1号线,有可能提前到第二轮规划中。
  
  
  若顺利获得批复的话,最快开工建设时间,也要到十四五规划,十四五计划的起止时间为2021-2025年。
  
  
  综上,因为有地铁才想去贾汪买房的朋友恐怕要暂时失望了,因为1号线二期、S1号线目前看来最快开工,也要等到3年后,建成的话也得等到6、7年之后。
  
  
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  那么,贾汪的房子还能不能投资?
  
  
  1、虽然目前四五千甚至是三四千都可以买到贾汪看起来位置不错的房子,因为起点低,所以他的想象力就比较大,未来可能会增值的空间也比较大,但是风险与机会并存,一旦,近期楼市遇冷,市区的房子都不好卖的时候,贾汪将成为库存重灾区,因为贾汪的刚需比较少。
  
  
  2、太多的不确定性,地铁对于贾汪重要性,远远大于地铁对于徐州主城区的重要性,因为贾汪与市区之间,隔着一大片也在等待发展的区域,地铁是能够串通贾汪和市区联系的枢纽,是贾汪人气的保证,但是现在地铁还远没有到动工的阶段。
  
  
  3、这一轮傻子都能看出来,在各种利好的刺激下,贾汪的房价已经涨起来了,现在绝对不是投资抄底,很有可能是高位接盘。
  
  
  4、楼市进入微妙期,太多的不确定,执意贾汪投资的人,我劝你还是慎重考虑。距离市区和主干道比较远,周边商业配套匮乏的房子,一定别买。
  
  
  5、如果贾汪的房子比市区低价楼盘还贵,我劝你也别买。
  
  
  6、贾汪不存在现在不买,明年就没有的情况,库存充足。
  
  
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  虽然笔者并不看好贾汪楼市的进一步炒作,但贾汪大消息不断,仍让人对他的未来发展寄予厚望。
  
  
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  一方面,由于贾汪新城区的供地越来越少,潘安湖也快被恒大承包完了,下一步,贾汪的开发重点将主要集中于老城片区的改造。
  
  
  根据徐州市国土局最近公布的2018-2020年住宅用地供应计划,贾汪区有22块地6886亩,也见证了这一点。
  
  
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  以上22块地,主要分为5大板块,用不同颜色线框画了一下:
  
  
  橙色线框:新工区片区,共有7块地,3377亩;
  
  
  红色线框:贾汪新城区,只有2块地,252亩;
  
  
  蓝色线框:潘安湖片区,共有3块地,1315亩;
  
  
  绿色线框:督公湖景区,共3块地,513亩;
  
  
  紫色线框:大吴小城市,共7块地,1429亩。
  
  
  由此可见,新工区片区未来3年计划供地3377亩,占了贾汪一半的规模。新工区的棚改,无疑将是今后贾汪开发的重点。除了中钰集团在此拿地,目前这一片区,还有已经在建的东部美的城,以及刚刚落地的新城吾悦广场。
  
  
  2018年6月15日,贾汪区召开了棚户区征收攻坚誓师大会,包括新工区在内,贾汪启动了历史上规模最大的集中连片棚改项目。会议指出,根据中央及省市决策部署,区委、区政府计划实施棚户区改造任务216万平方米,涉及群众9000余户,主要集中在老矿街道、大泉街道、大吴街道、潘安湖街道4个区域。
  
  
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  另一方面,2018年9月4日,贾汪区召开月亮湖采煤塌陷地项目建设情况调度会。
  
  
  月亮湖采煤塌陷区占地1万余亩,地处贾汪主城区西部,根据区委、区政府开发月亮湖、建设新贾汪的战略部署,老矿街道启动环境综合整治工程,投入资金约2亿元,招引安徽豪泽集团投资30亿元,对该区域进行整体连片开发建设,建成集文化体验+生态观光+休闲娱乐+养生度假于一体的文旅项目,在贾汪主城西部再造一个潘安湖,打造全国首个夜间月亮互动乐园。
  
  
  今年5月25日,安徽豪泽集团正式对贾汪区督公湖、大洞山、月亮湖风景区进行托管,获得景区的独家运营管理权。这3大景区均位于贾汪区东部,拥有这丰富的山水资源,深厚的文化底蕴。
  
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  结语:综上,关于贾汪楼市的后期走势,笔者个人认为现在是观望期,不是出手期,但贾汪城建的进一步发展,已经是如大浪滚滚来,一飞冲天指日可待。
  
  
  (文章综合转载自徐州极房生活、徐州房哥、彭城房产、我爱贾汪、徐州楼事等微信公众号,如有遗漏,欢迎补充)
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